106号室-契約締結。 しかし利回りは落第点。

ぎりぎりのところで、思わぬトラブルに見舞われたものの、

先日、お客様と無事に契約書締結完了！

無事に乗り越えて一安心。

契約完了の連絡に安堵するも、そのあと、不動産屋さんから

申し訳なさそうな声で、今回入居されるお客様は　どうも、たばこを吸われる方のようなので、退去の際には壁紙の汚損状態で問題になりそう。

きっちり、入居前の写真撮影を行っておいたほうが良いとのアドバイス。

昨年末に入居前写真を撮影をきちんと保管していなかった為に、少額裁判で負けた記憶がよぎり、今回は細かいところまで写真撮影を行った。

 もちろん、入居前に剥がされたキッチン幅木も今度はすぐに外れないように

ちゃんと隙間はビニールテープで補修。さらにその上から 

ハッテミーで補修とかなり頑丈にしておいたので、よほど乱暴に

扱わないかぎり大丈夫であろう。とおもっているのだが。

こればかりは、入居後の様子を見てみないとわからないな～。

何事もありませんように。　祈るばかりです。

今回は、１ROOM／約１６㎡という狭いスペースにも関わらず、いろいろ補修工事を施すところが多く、

１）壁紙張り替え

２）浴室の換気扇交換

３）キッチンの換気扇交換

４）照明器具の交換（LEDへ交換）

５）スイッチプレートの交換

６）玄関前下駄箱のダイノックシート貼り・補修

７）キッチンダイノックシート貼り・補修

Total　Cost　でだいたい　JPY２１０，０００－弱

が計上されています。

敷金は1か月分の預かり金ですが、

なにせ６５，０００－ぽっきりなので、

喫煙なんぞされた場合には　壁紙を再度交換することになるので、なるべくであれば償却できる範囲まで

入居していただきたいな～。というのが大家の願望。敷金を2ヶ月から1ヶ月に減額したんだし！

喫煙の汚損に関しては、しつこく契約の際に説明を行ったようなので、理解していただけたと思うのですが、退去の際にもめ事にならないよう。。。円満に生きたいですね。

ここで利回りを計算式に当てはめて

試算してみると

改装後の家賃：６５，０００－

改装前の家賃：６３，０００－

投資金額：２１０，０００－

となると、

６５，０００－６３，０００＝２，０００－

２，０００×１２÷２１０，０００×１００＝１１．４２

１１％　となる。

合格点の１２％にわずかの差で届かず。

８年では回収がむずかしい。。という結果に。

下駄箱のダイノックシート貼りの追加が痛い。

その他のお部屋も計算して、利回り確認をしてみよう。

 ああ…不動産経営は難しい。