時代はスマートロック！ かもしれません。：QrioやNinjalockはお部屋の管理方法を便利にしてくれる。
先日、賃借人さんとお話をしていて、
鍵の交換について質問があったのですが、
どうも 入居前に鍵の交換費用を前払いで
大家さんに支払をするのに抵抗がある。 と素直なご意見。
過去の入居先では、退去後に支払をしていた！と強く言われてしまい、
こちらも、入居時に鍵交換を行っておいた方が、
防犯上のリスクが軽減される旨、お伝えしたものの。。。
釈然としない様子。
たしかに、鍵の交換手配は結構煩雑な作業でもあるし、
コストもそれなりにかかります。
また、モンスター賃借人になると、
本来は大家さんが負担するもの！ といわれる方もいらっしゃいますが、
以前の居住者さんから退去→引き渡しを受けたまま、そのまま
新しいが賃借人さんに利用していただくのは
防犯上の懸念があるので、鍵を交換しておいた方が良いだろう。
という配慮のもと実施しているのです。
なんか良い対策って、ない？ と
ネットサーフィンしていたところ、ありました。
ちょっとお金はかかるけれど、
「スマートロック」なるものを発見。
サムターンに取り付けするだけで、アプリとユーザIDを登録することで、
スマホやWebから遠隔でも鍵のセキュリティ管理ができるすぐれもの。
見た目もかっこいいしこれってかなり便利。
個人的にはリーズナブルでデザインが気にいった
Qrio が気になってます。
新しい情報ではなかったらしく、
さらに検索してみると、「賃貸住宅フェア2015」でも取り上げていたらしく
週刊アスキーの記事を発見。
すでにいろいろなタイプがあるようです。
音声やプッシュボタンで遠隔開閉可能の
NinjaLockも 良いな～。
でも、採用することになると、スマホもタブレットも機種変更したくなる。
悩ましいところです。
もう少し様子をみてみようかな～。
304号室-ラッキーです。内装工事終了と同時に賃貸借のお申込みを頂きました。
引き続き 304号室の内装工事はちゃくちゃくと完了。
微調整（棚柱の位置移動や敷居滑りの貼り付けなどなど）の工事を残すのみとなり、
11月9日のクリーニングを終えれば、おおまかな工事は終了。
そろそろ図面の準備や小物を設置しての撮影準備をしなければと思っていた矢先、
なんと、階下にお住まいのご夫婦から304号室の件についてお問い合わせのご連絡。
現在手狭の１DKにお住まいなのでお引越しを検討しているものの、
ご主人の職場が近くなので遠くに引っ越ししたくないご様子。
当マンションは昨年から内装工事が頻繁に入っているので、
出来たら304号室の仕上がりを見させていただきたいとの事。
これはチャンス到来かも？
さっそく10日にアポを取らせていただき、90%の仕上がり状態です！と
コメントをつけて自らお部屋の内見立会とセールスポイントをレクチャーすることに！
10日のAM10:00にご夫婦と待ち合わせをしまして、
お部屋の中を隅々まで吟味いただくことになりました。
たぶん、興味本位なんだろうな～と思い、斜めに構えていたところ。。。
意外にも ご主人がお部屋を気に入ってくださり、あっさり 賃貸借の申込書を
頂くことになりました。
結果オーライ！
委託管理をお願いしている管理会社の担当にお話しをしたところ、
賃借人様は元々階下にお住まいになっているお客様なので、仲介手数料も広告代も無し！ということで、（Win-Win）話がまとまりまして、
（管理会社さんにお支払する事務手数料は発生しましたが！）
すんなり、連休前の20日に契約が無事に締結することが出来ました。
不動産屋さんにお世話になることなく、あっさりとお客様付が出来た稀有な事例？
となり、「こんなこともあるんだな～」良い経験になりました。
前回の写真とあまり変わりませんが、
レインズ登録の前に決まった物件はこちらです。↓
下駄箱の上に棚を設置。
壁紙を交換するので、大工さんに下地をしっかり入れてもらいました。
おかげで30センチ幅の棚板取り付けが可能に！
飾り棚ではなく、実用向けの棚板に仕上げました。
エントランスから眺めた室内。
ダークブラウンの幅木が空間を引き締めてくれます。
なんだか、襖と障子が和のムードを醸し出してます。
独立キッチンではありませんが、専用スペースっぽいコロンのような
仕上がり。
その先はユニットバスと洗面台
洗濯機置き場とトイレがあります。
↑ サンゲツのストーンモカロンタイル柄のCFシートはほんとに
可愛いです。お気に入り！
Bed Roomはシャンデリアを採用。
LEDにも関わらず、ちょっと 暗い。のが難点。
襖には 倭花風のステッカーでデコレーションを
考えていたのですが、お客様が決まってしまったので、そのままにしてます。
ふたたび Bed Roomにもどって
シャンデリアのCheck。
まあ、しょうがないかな？ IKEAだもんね。
個人的には気に入ってます。このデザイン。
今回は引出タイプのキッチンを取り付けしたのですが、工事の途中で
排水管の位置が悪いことが発覚、大工さんの工事が大変だったのです。
あやうく、シンク下の引出は使えなくなるのか。
とおもったのですが、力量のある大工さんだったので、
あるだけの材料をうまく利用して、排水の設備に当たらないように
うまく箱をその場で制作！ 取り付けてくれました。
ちなみに材料になったのは、とりはずしたキッチン扉を加工したそうです。
すごい！ ありがとうございます。
差し入れしてよかった。。。。
こちらは洗濯機置き場。
棚柱の位置を15センチ下げました。洗剤とか置くのに良い高さになりました。
いろいろありましたが、住んでくれる人が見つかってホントに良かった。
304号室-壁紙、床材 貼り付け完了！ ゴールも近くなってきました。
引き続き、304号室の工事状況を追っていきます。
キッチンの取り付け＆大工工事 というメインのお仕事が終了すれば、後はいよいよ内装工事に着手します。
本来は床貼りがトップバッターに来るはずですが、今回は床貼りを担当してくださる
インテリア会社さんが多忙の為、壁紙を取り急ぎ先に貼ることになりました。
壁紙を先に貼ってしまうと、床貼り屋さんがきちんと養生をして貼って頂かないと
せっかくきれいになった壁にボンドをうっかりつけてしまったりなんて事故も起こるので、ちょっと心配しています。
実は前回リフォームを行った303号室はトイレの壁紙にボンドを付着され、
挙句、なんの連絡もなくそのまま職人さんが帰ってしまい、内装業者さんにお願いして、ボンドの汚れを落としていただいた経緯がありました。
やっばり、素人はなめられるのかな～。と思わざるを得ない一コマでした。
お話を戻して、
今回は無事に2日間の日程で壁紙も貼り終えて、その後、内装業者さんからTELがあり、床貼り屋さんの時間が空いたので、祝日にも関わらず、床貼り工事を実施していただくことになりました。
同時に運よく、ユニットバスの洗面台交換も翌日行っていただくことになり、安堵。
着々と作業が進んでいきます。
壁紙と床貼りが終了して、かなりゴールが近くなってきました！
玄関入口から眺めた リビングと寝室
床材は 東リ 床タイル ロイヤルウッド メイプルナチュラルを採用。
ナチュラル感が気に入っています。
昨年リフォームを行った 202、302､303号は PWT525 ワントーン
濃いめの色を採用したのですが、今回は幅木を濃いめの塗装で仕上げたので、
コントラスト・メリハリをつける為、ホワイトが強い色 PWT523に上げました。
メイプルの木目感が柔らかくなりました。
水回りは
サンゲツのCFシート
ストーンモロカンタイル HM-2067を採用。
もっと広いスペースに貼るとパターンも生きるのでかわいいのですが。
玄関の棚もきれいに設置できました。
ロイヤルの可動式棚レールは優れもの！ 本来はクローゼットの中に設置するものらしいのですが、壁に取り付けても問題なし。
シマホのホームセンターでOBSボード（1枚1,500~1,600円）の板を
玄関棚用として、 縦85㎝×横30㎝を4枚
洗濯機置き場棚用として、 縦80㎝×横25㎝を2枚
切断加工してもらいました。 切断費用として600円？ぐらいだったかな？
ロイヤルの金具も含めて 全部で5,000円もしなかったと思います。
30センチの棚は靴箱もちゃんと収まりますよね～！
あまり、大きな問題として捉えていなかったのですが、
壁紙って お部屋ごとに種類を変えた方が良いのでしょうか？
一戸建てはともかくとして、階段も無くフラットな空間のマンションは お部屋ごとに
壁紙が異なるのは統一感なくて、落ち着かないと思うのですが？
客観的にはどう思われるのかな？
内装業者さんに 同じ質問をぶつけてみたものの、
「お施主さんのお好みですよ～！ 予算とかいろいろありますしね。」
とまあ、模範解答的なコメント。あまり良いアドバイスは得られず。
「お施主さんのお好みですよ～！」と言われてしまえばそれまでなのですが。
気になります。
壁紙を貼ってくれた職人さんにも同じ質問をぶつけてみたのですが、
現場をこなしている人の方が、はっきりしていて、
「ぜんぜん、問題ないですよ～。 近頃は天井と壁を同じ壁紙で統一している
現場、ありますから！」と コメントいただき、ちょっと安心しました。
「聞いてみてよかった。」
私は「物申す施主」なので、どんどん 質問していくつもりですよ～。
よけいなお世話なんだけれど、不動産広告をみて思うこと。
ほんとによけいなお世話なんだけど、ちょっとした疑問です。
物件は少ないながらも、一応 私も世間からみると「不動産投資家」に
カテゴライズされ、さまざまなところから 投資物件のご案内も
少なからず頂くことも多くなりました。
先日、ド素人の私でも頂いた物件情報で 「これってどうよ！」と思う
不動産の広告がありましたので、一部匿名で取り上げてみたいと思います。
S県K市 （最寄の鉄道はJRではなく、某私鉄系の駅になります。）
駅から徒歩15～18分！（駅からこれだけ遠い！ということで NGですね。）
5階建 店舗と賃貸住宅の複合タイプRC建築物。
１F部分は店舗で２～５階まで 同じ間取りのベランダ付き１DKタイプの部屋が
5世帯 → 5世帯×5階で 25戸ということですね。
（施主の方は戸数を多くして、収入第一優先型の大家さんタイプですね。）
ここからシビアに単純計算してみます。
仮に店舗の家賃が １店舗あたり、
150,000円×2店舗＝300,000円 の収入
35㎡の１DK賃貸住宅が １戸あたり
60,000円×25＝1,500,000円 の収入
すべて満室！となると 1か月 1,800,000円の安定収入が見込まれますが、
物件概要をきちんと読み解いてみると、この物件の現況は以下の通り、
2店舗のうちの1店舗は空室
住戸も 半分以上が空室。
おまけに現在入居している入居者の家賃もバラバラ。
同じ広さのお部屋なのに、
2階・3階は60,000円、4階は50,000円
5階に至っては40,000円！！！
単純に計算してみても、実際の家賃収入は
店舗 1店舗のみ！で 収入は100,000円
賃貸住宅は25戸のうち13部屋しか居住者がいない。
実際、稼働しているお部屋は13部屋ということで、下記のように仮の数値を
入れてみる。
2階 60,000円×5＝300,000円
3階 60,000円×1＝60,000円
4階 50,000円×5＝250,000円
5階 40,000円×3＝120,000円
すると、実際にインカムとして入ってくる収入は730,000円 になってしまうので、当初の満室想定利回りは信憑性を疑ってしまう。
この物件は 約5,000～5,200万円前後で売買価格が出ているので、
広告で謳っている 「満室想定利回り１５～１７％」の数字は記載しても
この物件にこれだけの家賃収入が見込まれる可能性は低い。
というのも、
現実は 3階以上の物件は余儀なく家賃のディスカントを行っており、
物件の築年数を鑑みてみると、もともとの値付けである 60,000円に引き上げるのは
相当なエネルギーを要するのであります。
さらに広告コピーでは、コンビニ、薬局が至近距離にあり、生活環境良好とありますが、
おおよその住所が判明すれば、Google Earthなどのツールで現地の確認はネットでできちゃいますからね～。
実際は公園や学校が近くて、うるさかったりするんじゃないかな~なんて思ってしまいます。
この物件から漂ってくるのは、こんなStory!
地元の地主さんが 顧問税理士さん、地元の不動産屋さん、工務店さんのアドバイスで
「節税対策」と称して「地元の信金」あたりから借金をして建築。
新築時は入居者がそこそこいたものの、経年とともに 古い設備と室内で 不人気に。
修繕したくても、建築費用のローンが残っていたりしたら 修繕に回すお金もなく、
地主さんが高齢だったりすると、逆に返済繰り上げを金融機関に迫られ、さりとて
財産を継承してくれそうな家族もいない。
てっとり早く売却して余生を静かに過ごしたい。
とまあ、こんな哀愁を帯びた エピソードが垣間見れます。
売主さん（地主さん）は きっといい人なんだろうな～と思いますが、
だからといって、この物件に5,000万円もの投資ができるか？といったら
はっきり言います。 できません。
これだったら、狭くても戦略特区の区分所有物件を購入した方が、資産価値が出そうです。
巷では、東京オリンピックまでが不動産購入のチャンス！と
あちこちで謳われていますが、優良物件はほぼ完売状態。
庶民が購入できるのは、すでに「売れ残り」で溢れているのかもしれません。
3大都市の新築マンションのオーナーはほとんど 中国人ばっかり！という噂も小耳にはさみますからね～。
このままでは、都心に競争力が集約され、地方はどんどん風化が進んでいくのでしょう。
こんな事例の物件を活性化させるためにも 「町おこし」や「空き家問題」を他人事と眺めるのではなく、自治体や町内といった地元の人達が本気で考えていく時期に来ていると
思わずにいられません。
304号室ーお部屋づくりのその後_床材や壁紙 etc もろもろの事を決めていきます。
無時にキッチンを取り付け完了後は、大工さんの工事がスタート。
今回は205号室と違って、6帖の寝室にエアコンが１台設置してあるので、
そのまま空調を生かして既存のまま残します。
205号室はエアコンがリビングに1台設置してあるのみ！で
寝室には空調が無い状態でした。
（賃借人さん、ごめんなさい。夏は暑かったでしょうね。。。）
同じ間取りであるにも関わらず、304号室は2台のエアコンが設置してあるので、物件の価値もアップ！出来る！
くどいようですが昨年、リフォームを決行した205号室は42㎡にも関わらず、
エアコンが1台しか設置出来ないという状況でしたので、１ROOMに間取り変更。
なんとか入居者さんが決ったものの、かなり個性的な物件となってしまいました。
正直言って、現在の入居者様が退去された後はどうしようか？？と悩ましいところです。
本題に戻って、
今回の304号室は１LDKの間取りでレイアウト変更OK。
和室の畳を撤去してCFタイルに張り替えるので、家具のコーディネイトには困らないと思う。 但し、予算の関係で障子と襖、天袋は残す羽目になるので、和風の
テイストは残ります。
となると、お部屋が仕上がった後の飾りつけ室内インテリアをどうしよう？
やっぱり、和モダンな感じがマッチするのかな？
３COINSや１００円ショップで見つけた小物をアレンジするのが
楽しみになってきます。飾りつけ雑貨は探すのがホントに楽しくなってきます。
ふたたび本題の戻って、
今回は幅木をダークウッドに塗装し、
① 壁紙はサンゲツの定番商品 織物タイプのSP-9224
② CFタイルは 東リ 床タイル ロイヤルウッド ナチュラルメイプル PWT523
③ CFシートは サンゲツのスローンモカロンタイル HM-2067
以上、3点を採用。
シンプルなお部屋になりそうです。
現在はこんな感じですが、
仕上がりが楽しみになって来ました。
玄関入り口からのアプローチ。 照明器具は交換予定。
キッチン！は紆余曲折の挙句、交換工事完了。 ブラウン鏡面が締まって見えます。
洗濯機置場に棚を可動棚を取り付けるので、下地を補強材を付けました。
リビングの押し入れと寝室。
もうすっかりお馴染みになった
大将（大工さん）が頑張って
和室部分はフラットになりました。！
寝室のクローゼットは中板を外して、
ポールを取り付けました。
これでコートも掛けられる！
自分で作業するわけでは無いのですが、
否応無くテンション上がります。
ワクワクするな〜。
出来上がりが楽しみです。
大阪の家賃相場って？どのくらいなんだろう？
大阪に来ています。
一駅目の大国町にスポットを当ててお部屋間取り調査をしてみました。
大阪在住の友人に言わせると、このあたりはあまり治安はよろしくない。
積極的に住んでみたい！ と思うエリアではないそうです。しかしながら、
この辺りは新しいマンションが続々と建設されて、新世界、通天閣、に近いながらも
静かだし、24時間スーパーの玉出やライフもあるし、鳥貴族も発見。
チェーン店だけど、大型店舗のレストランも発見。
＜閑話休題＞
玉出スーパーは一見すると「パチンコ屋さん？」と見間違うくらい？
派手な電気広告で独創性、東京には無い「大阪人の心意気」を
感じます。
名前も「玉出」ですからね。
お値段もかなり勉強してました。 ノンアルコールビールが95円ですからね～。
東京では100円以下のお値段はまず、お目にかかれません。
消費者の味方、玉出スーパー。24時間営業です。
迫力ある電気装飾です。度肝を抜かれました。
さて、家賃相場はどんなもの？
と不動産屋さんの広告に目を通してみると、
「。。。。。。 安い。」
20㎡のワンルームが 45,000円からある。
おまけに築浅。
３LDKで70㎡以上のお部屋が120,000円！！
東京の家賃は異常だと思っていたけれど、実感。
東京と比較すると、約30%ぐらい安い。
場所の付加価値ってやつなんですかね～。 不動産広告を見ながらの
町散策は勉強になる。
さらに大国町散策は続きます。
空室案内は不動産屋さんばかりではありません。
「空き室あり、和室４、洋室６」
なんて広告もあったりして このあたりは競争が激しいエリアのようです。
304号室の工事がスタートしました。 今回はどんな仕上がりになるのか？
304号室の内装工事がスタートしました。
9月2日に退去してから、プランニングや職人さんの確保の戸惑っているうちに
いたずらに時間ばかりが過ぎてしまいましたが、
9月の連休後から、まずは 電気の配線工事からスタート。
304号室は昨年内装工事を行った205号室とほぼ？同じ間取りなので、工事もスムーズに進むかな？と簡単に考えていたのだが、間違い・甘かった。
まずはキッチン。
今回もキッチンの交換を行います。 施行日は10月初旬に決定。
下見に来ていただいたキッチンメーカーさんのお話しでは、引出タイプの納入は問題なし！ということだったのですが。
実際、設置してあるキッチンを撤去してみると、やはり水回り工事にひと手間かかりそう。
（職人さん談）
他にも何かあるのかな。
あった。304号室は205号室より天井が低い！
前回は幅木があったから、キッチンパネルを化粧板として追加したけれど、今回は
幅木はほとんどなし。直付けでいけそうです。
「天井が低い。ということは、ダクトは大丈夫かしら。」と思ったら、
案の定、このダクト状況ではレンジフードが設置出来ない。ふむ。
ということで、こちらもひと手間かけた工事になりそう。
施工の予定は本日一日のみなので、
当然、「だいじょうぶかな～」と心配になってきました。
ところが、プロはやなり違うんだな~。
工事のお邪魔になると思い、一時現場から退散。
3時間後に再びもどってみると、ちゃくちゃくと工事が進んでおり、安堵。
問題になった水道の配管のところで 職人さんが悪戦苦闘していました。
この次は排水管を取り付けるそうです。
この時点で既に午後3時。
5時迄に終了するのか。
ちょっと心配です。
